Compendio unico, niente agevolazioni per la donazione dell’usufrutto

Compendio unico, niente agevolazioni per la donazione dell’usufrutto

L'agevolazione fiscale prevista per il compendio unico non si applica all'atto con cui il proprietario costituisce, mediante donazione, un diritto di usufrutto. La norma agevolativa riguarda infatti il trasferimento di terreni agricoli e non la costituzione di un diritto reale di godimento (AdE - Risposta 25 giugno 2026, n. 130)

Il quesito

L'istanza riguarda la possibilità di applicare l'agevolazione prevista dall'articolo 5-bis del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228 alla donazione del diritto di usufrutto su un fondo rustico con fabbricati pertinenziali.

La donante è piena proprietaria del fondo agricolo e dei relativi fabbricati, già concessi in affitto al figlio, e intende donargli l'intero diritto di usufrutto. Il figlio è imprenditore agricolo professionale, iscritto alla relativa gestione previdenziale e assistenziale, e intende richiedere l'agevolazione del "compendio unico", in quanto il terreno possiede l'estensione necessaria per essere qualificato come tale. Lo stesso si impegna inoltre a condurre direttamente il fondo per almeno dieci anni dalla donazione.

L'istante evidenzia che i fabbricati sono asserviti al fondo agricolo e saranno utilizzati direttamente per l'esercizio dell'attività agricola. Ritiene quindi che ricorrano tutti i requisiti soggettivi e oggettivi per beneficiare dell'esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale e di bollo prevista dall'articolo 5-bis del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228 e dall'articolo 5-bis, commi 1 e 2, della legge 31 gennaio 1994, n. 97.

Poiché la disciplina agevolativa non contempla espressamente la donazione del diritto di usufrutto, viene chiesto se tale operazione possa comunque beneficiare del regime fiscale di favore.

Secondo l'istante, la disciplina del compendio unico non richiede il trasferimento della piena proprietà, ma è sufficiente il trasferimento di un diritto reale idoneo a garantire la conduzione stabile e unitaria del fondo.

Viene richiamato il comma 2 dell'articolo 5-bis del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228, che estende l'agevolazione al "trasferimento a qualsiasi titolo di terreni agricoli" in favore di soggetti che si impegnino a costituire un compendio unico e a coltivarlo o condurlo per almeno dieci anni.

Secondo tale interpretazione, l'espressione "trasferimento a qualsiasi titolo" non pone limiti né alla natura del diritto trasferito né al titolo, oneroso o gratuito, dell'operazione. Di conseguenza, anche la donazione del diritto di usufrutto rientrerebbe nell'ambito applicativo della norma.

A sostegno della propria tesi viene inoltre richiamata l'ordinanza della Corte di Cassazione n. 26485 del 20 novembre 2020, nella quale è stata riconosciuta l'applicabilità delle agevolazioni per il compendio unico in presenza della cessione di un diritto di usufrutto nell'ambito di una riorganizzazione aziendale, valorizzando la continuità dell'attività agricola.

Il parere dell'Agenzia delle Entrate

L'Agenzia precisa preliminarmente che il parere riguarda esclusivamente la possibilità di applicare l'agevolazione alla costituzione del diritto di usufrutto, senza esprimersi sulla sussistenza degli ulteriori requisiti soggettivi e oggettivi richiesti dalla normativa, che restano comunque verificabili dall'Amministrazione finanziaria.

Richiama quindi la disciplina civilistica dell'usufrutto contenuta negli articoli 978 e seguenti del codice civile, ricordando che l'usufrutto può essere costituito per volontà dell'uomo e che l'usufruttuario può successivamente cedere il proprio diritto, se ciò non è vietato dal titolo costitutivo.

Successivamente vengono richiamate le disposizioni dell'articolo 5-bis del d.lgs. n. 228 del 2001 e dell'articolo 5-bis della legge 31 gennaio 1994, n. 97, che riconoscono il regime agevolato al trasferimento a qualsiasi titolo di terreni agricoli a favore di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali che si impegnino a costituire un compendio unico e a coltivarlo o condurlo per almeno dieci anni.

L'Agenzia ricorda inoltre che il compendio unico è soggetto a un vincolo di indivisibilità per dieci anni e che tale vincolo deve essere espressamente indicato nell'atto notarile e trascritto nei registri immobiliari.

Per rispondere al quesito, l'Agenzia ritiene necessario chiarire il significato del termine "trasferimento" utilizzato dalla disciplina agevolativa.

Richiama, in particolare, la sentenza della Corte di Cassazione n. 16495 del 4 novembre 2003, secondo cui il termine "trasferimento" individua gli atti che comportano il passaggio da un soggetto ad un altro della proprietà di beni immobili o della titolarità di diritti reali immobiliari di godimento.

La stessa pronuncia precisa invece che tale termine non può essere riferito agli atti che costituiscono diritti reali di godimento, poiché in tali casi non si verifica il trasferimento di un diritto già esistente, ma la sua costituzione.

L'Agenzia richiama inoltre la risoluzione del 3 aprile 2025, n. 23/E e la più recente giurisprudenza della Cassazione, che confermano tale orientamento anche con riferimento alla costituzione del diritto di superficie, ribadendo che gli atti costitutivi di diritti reali di godimento non rientrano nel concetto di "trasferimento".

Nel caso esaminato, dall'istanza emerge che la madre, piena proprietaria del fondo rustico e dei fabbricati pertinenziali, mediante l'atto di donazione costituisce il diritto di usufrutto in favore del figlio, che diventa usufruttuario mentre la donante conserva la nuda proprietà.

Secondo l'Agenzia, l'operazione descritta non realizza un "trasferimento" del diritto di usufrutto, ma la sua costituzione. Pertanto, il termine trasferimento, utilizzato dalla norma agevolativa, non può essere utilizzato con riferimento all'operazione descritta dall'Istante.

Di conseguenza, l'atto di donazione con il quale viene costituito il diritto di usufrutto non rientra nell'ambito applicativo dell'articolo 5-bis, comma 2, del d.lgs. n. 228 del 2001 e non consente di beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dall'articolo 5-bis, commi 1 e 2, della legge n. 97 del 1994.

di Anna Russo

Fonte normativa

• AdE - Risposta 25 giugno 2026, n. 130