Permuta con bene futuro: esclusa la neutralità fiscale

Permuta con bene futuro: esclusa la neutralità fiscale

Forniti chiarimenti in merito al trattamento fiscale da riservare alla plusvalenza emergente da un'operazione di permuta di cosa presente contro cosa futura (AdE - risposta 04 novembre 2025 n. 283)

A chiedere chiarimenti è una società per azioni, proprietaria di un terreno adibito a parcheggio pubblico che vuole cedere a terzi, ricevendo come corrispettivo dei posti auto che verranno successivamente costruiti su tale area, oltre ad un conguaglio in denaro.

Tale operazione si configura come una permuta di un bene presente, il terreno edificabile, contro un bene futuro, il parcheggio urbano, cui va aggiunto un conguaglio in denaro. A tal proposito, il bene futuro risulterà ammortizzabile solo per l'80% del proprio valore, in quanto strumentale all'attività imprenditoriale svolta, mentre il restante 20% andrà forfetariamente attribuito al terreno incluso, di conseguenza non ammortizzabile.

Ciò premesso, la società chiede se nel caso di specie possa ritenersi applicabile l'ultimo periodo del co. 2 dell'art. 86 del TUIR, che considera come plusvalenza dell'operazione soltanto il conguaglio in denaro eventualmente pattuito, in caso di cessione con corrispettivo costituita esclusivamente da beni ammortizzabili iscritti in bilancio allo stesso valore del bene ceduto.

Il contratto di permuta, così come definito dall'art. 1522 c.c., risulta equiparabile, ai fini fiscali, ad una cessione; pertanto, qualora l'operazione generasse una plusvalenza, essa concorrerebbe a formare il reddito d'impresa secondo quanto disposto dall'art. 86, co. 1, lett. a), del TUIR.

Nella fattispecie oggetto dell'istanza di interpello in esame, il regime previsto dall'ultimo periodo del co. 2 dell'art. 86 del TUIR sopra richiamato non può trovare applicazione in quanto non risultano integrati i relativi presupposti. Infatti, la prospettata permuta ha per oggetto lo scambio di un bene presente (terreno edificabile) contro un bene futuro (parcheggio urbano - oltre a un conguaglio in denaro), il quale è un bene non ancora esistente e non ancora immesso nel ciclo produttivo; pertanto, non può essere iscritto in bilancio né sottoposto alla procedura di ammortamento.

di Ilia Sorvillo

Fonte normativa

• AdE - risposta 04 novembre 2025 n. 283

Approfondimento

• Società di capitali ed enti commerciali residenti - Plusvalenze patrimoniali