Casa in Italia ma residenza all’estero: quale aliquota spetta?

Casa in Italia ma residenza all’estero: quale aliquota spetta?

Forniti chiarimenti sulla misura della detrazione IRPEF spettante per lavori di ristrutturazione eseguiti su un immobile in Italia di proprietà di un cittadino residente all’estero (AdE - Risposta 27 ottobre 2025, n. 273)

Un cittadino italiano residente in Svizzera, iscritto all’AIRE, ha chiesto all’Agenzia delle Entrate se potesse beneficiare della detrazione IRPEF nella misura del 50% o del 36% per spese di manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia e risanamento conservativo sostenute nel 2025 su un immobile situato in Italia, utilizzato solo per periodi di soggiorno, vacanze e adempimenti fiscali.

L’Agenzia, dopo aver richiamato il quadro normativo, ha ricostruito la disciplina delle detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio (articolo 16-bis del TUIR) e le modifiche apportate dall’art. 1, comma 55, lett. b), n. 1 della legge 30 dicembre 2024, n. 207 (Legge di Bilancio 2025).

Quest’ultima ha rideterminato le aliquote spettanti per gli anni 2025-2027, fissando:

- una detrazione del 36% per le spese sostenute nel 2025 (e 30% per il 2026-2027),

- una maggiorazione al 50% per le spese del 2025 (e 36% per il 2026-2027) solo se l’immobile è adibito ad abitazione principale del proprietario o titolare di un diritto reale.

Richiamando la circolare n. 8/E del 19 giugno 2025, l’Agenzia ha ribadito che la nozione di “abitazione principale” coincide con quella prevista dall’articolo 10, comma 3-bis, del TUIR: si tratta dell’immobile nel quale il contribuente (o i suoi familiari) dimora abitualmente, cioè risiede e vive in modo continuativo.
In coerenza con precedenti chiarimenti (circolare n. 13/E del 2023 e risoluzione n. 136/E dell'8 aprile 2008), è stato precisato che la residenza all’estero esclude la possibilità di considerare l’immobile in Italia come abitazione principale, in quanto non vi si ha la dimora abituale.

Di conseguenza, pur essendo proprietario e contribuente italiano, il soggetto residente in Svizzera non soddisfa la condizione richiesta per accedere alla detrazione nella misura maggiorata del 50%.

Egli potrà quindi usufruire della detrazione ordinaria del 36% prevista per il 2025, a condizione che siano rispettati gli altri requisiti normativi (documentazione delle spese, modalità di pagamento, tipologia di interventi), non oggetto di valutazione nel parere.

Pertanto, per gli interventi edilizi su immobili in Italia di proprietà di soggetti residenti all’estero e iscritti all’AIRE, l’Agenzia delle Entrate conferma che non è possibile applicare la detrazione del 50% prevista per le abitazioni principali, ma solo quella del 36%.

Il requisito della “dimora abituale” resta, infatti, incompatibile con la residenza fiscale all’estero.

di Anna Russo

Fonte normativa

• AdE - Risposta 27 ottobre 2025, n. 273

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