Tardiva registrazione dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale

Tardiva registrazione dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale

Alla luce del recente e consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità si forniscono alcuni chiarimenti sulla modalità di determinazione della sanzione nelle ipotesi di tardiva registrazione dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, soggetti a imposta di registro (AdE – risoluzione 13 ottobre 2025 n. 56/E)

La questione riguarda le modalità di applicazione dell’articolo 69 del DPR 26 aprile 1986 (TUR) e, in particolare, se la sanzione per tardiva registrazione ivi prevista debba essere commisurata all’imposta di registro calcolata sull’ammontare dei corrispettivi pattuiti per l’intera durata del contratto ovvero a quella calcolata sul canone annuale.

Precisamente, l’articolo 69 vigente  prevede che chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovvero la presentazione delle denunce di eventi successivi alla registrazione (art. 19 del TUR) è punito con la sanzione amministrativa pari al centoventi per cento dell’imposta dovuta, con un minimo di 250 euro. Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa del quarantacinque per cento dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di 150 euro.

L'Agenzia delle Entrate con la circolare 1° giugno 2011, n. 26/E, con la quale ha fornito chiarimenti in merito alla cedolare secca sugli affitti (art. 3,Dlgs 14 marzo 2011 n. 23), precisando che, in caso di omessa o tardiva registrazione, le parti contraenti restano comunque tenute al versamento delle sanzioni commisurate all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, ancorché il pagamento di detta imposta, per effetto dell’opzione, sia sostituito dal pagamento della cedolare secca, ha indirettamente affermato che anche nelle ipotesi in cui il contratto è soggetto al regime fiscale dell’imposta di registro, ai fini del trattamento sanzionatorio previsto dal citato articolo 69 del TUR, non assume rilievo la modalità di assolvimento dell’imposta (annuale o in unica soluzione), con la conseguenza che la sanzione deve essere, in ogni caso, determinata assumendo come base imponibile, ai fini del calcolo dell’imposta cui commisurare la sanzione, l’ammontare dei corrispettivi pattuiti per l’intera durata del contratto di locazione.

Il recente e consolidato orientamento espresso dai giudici di legittimità (Cassazione - sentenza 18 gennaio 2024 n. 1981, Corte Costituzionale - ordinanza 28 dicembre 2006 n.461), invece, a parziale superamento delle indicazioni fornite dall'Agenzia delle entrate con la circolare n. 26/E del 2011, ritiene che, in caso di tardiva registrazione di un contratto di locazione o sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, soggetto a imposta di registro, la sanzione prevista dall’articolo 69 del TUR deve essere commisurata all’imposta di registro calcolata, in caso di pagamento annuale dell’imposta, sull’ammontare del canone relativo alla prima annualità.

Con riferimento alle annualità successive alla prima trova, invece, applicazione la sanzione per tardivo versamento prevista dall’articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471.

Resta ferma la possibilità per il contribuente, qualora ne ricorrano i presupposti, di accedere al ravvedimento ai sensi dell’articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472.

Gli Uffici delle Entrate sono pertanto invitati a riesaminare i procedimenti pendenti interessati dalla questione di cui si tratta, alla luce dei chiarimenti e delle indicazioni che precedono.

di Daniela Nannola

Fonte Normativa

• AdE – risoluzione 13 ottobre 2025 n. 56/E

Approfondimento

• Imposta di registro