Cumulabilità tra Sismabonus e detrazione IRPEF per immobili in corso di costruzione

Cumulabilità tra Sismabonus e detrazione IRPEF per immobili in corso di costruzione

Forniti chiarimenti sull'applicabilità congiunta del Sismabonus e della detrazione IRPEF per l'acquisto di immobili accatastati in F/3 (AdE - risposta 15 settembre 2025 n. 242)

Nel caso di specie, l'istante ha acquistato, in data 09 dicembre 2024, una di due unità immobiliari unifamiliari censita al catasto in categoria F/3 da un'impresa di costruzione. Il 10 novembre 2023 è stato rilasciato alla medesima impresa il permesso di costruzione per la ristrutturazione con demolizione e ricostruzione di edifici preesistenti, con i lavori avviati il 21 novembre 2023.

L'immobile è attualmente in corso di costruzione, allo stato grezzo, essendo stati completati alla data del rogito i lavori strutturali, come attestato dalla comunicazione e dal collaudo statico depositato in data 05 novembre 2024. É stata inoltre depositata, in data 14 novembre 2024, la documentazione finale SISMA BONUS (allegati B1 e B2), attestante che gli interventi edilizi realizzati sull'immobile hanno comportato una diminuzione del rischio sismico di due classi.

L'incentivo fiscale di cui agli artt. 14-16, co. 1-bis, DL 63/2013, è riconosciuto anche per gli immobili accatastati in F/3 (unità in corso di costruzione), come chiarito dall'Agenzia con la risoluzione n. 14/2024, purché siano stati conclusi lavori strutturali con conseguente miglioramento della classe sismica asseverata e collaudata ma, non anche, quelli di "finitura". Le opere di completamento dell'immobile saranno eseguite a cura dell'acquirente.

Il direttore dei lavori ha asseverato un costo complessivo per gli interventi strutturali pari a € 109.512,96. Inoltre, le parti hanno stabilito che la detrazione, corrispondente a 10 annualità non fruita dal venditore, maturata sull'edificio oggetto di cessione, viene traferita all'acquirente, per volontà delle parti, contestualmente all'atto di vendita, ai sensi dell'art. 16-bis, co. 8, del TUIR.

Tanto premesso, si chiede se, in aggiunta ai benefici della detrazione di cui sopra (sisma bonus intervento) ai sensi dell'art. 16, co. 1-quater, DL 63/2013 trasferiti all'acquirente, lo stesso possa usufruire anche della detrazione IRPEF di cui all'art. 16-bis, co. 3, del TUIR sulla base di un importo forfettario pari al 25% del 50% del prezzo di vendita come da rogito.

L'Agenzia delle entrate ricorda che l'art. 16-bis, co. 3, del TUIR, prevede una detrazione dall'IRPEF nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile. La detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari, in ragione di un'aliquota del 36 per cento del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25 per cento del prezzo dell'unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l'importo massimo di 48.000 euro. Per acquisti effettuati nel 2024 la detrazione spetta nella misura del 50 per cento nel limite massimo di spesa agevolabile pari a 96.000 euro.

Come ribadito con la circolare 26 giugno 2023, n. 17/E, è possibile fruire della detrazione anche se il rogito è stato stipulato prima della fine dei lavori riguardanti l'intero fabbricato. In tal caso, tuttavia, essendo necessario che si realizzi anche il presupposto costituito dell'ultimazione dei lavori riguardanti l'intero fabbricato, la detrazione può essere fruita solo dall'anno di imposta in cui detti lavori siano stati ultimati. Nella dichiarazione relativa a tale anno il contribuente fruirà della detrazione a partire dalla prima rata indicando quale anno di sostenimento della spesa quello di fine lavori. Il medesimo documento di prassi precisa che la detrazione disciplinata dal citato art. 16-bis del TUIR, a determinate condizioni, spetta anche qualora l'immobile sia iscritto nella categoria catastale provvisoria F/3 (unità in corso di costruzione) nella quale, su richiesta di parte e senza attribuzione di alcuna rendita catastale, vengono inseriti gli immobili in attesa della definitiva destinazione. In tal caso, l'agevolazione spetta solo se gli interventi agevolabili riguardino un immobile già precedentemente accatastato e in possesso dei requisiti richiesti, successivamente riclassificato in categoria F/3 a seguito, ad esempio, di interventi edilizi mai terminati. Resta fermo che, al termine dei lavori, tali unità immobiliari devono rientrare nelle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali e relative pertinenze).

Con riferimento alle spese sostenute nel 2024 per gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche, viene riconosciuta una detrazione nella misura del 50 per cento, fino ad un ammontare complessivo non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare. La predetta detrazione è ripartita in 10 quote annuali di pari importo; per tali interventi la procedura autorizzatoria deve essere iniziata dopo il 1° gennaio 2017. Tale misura è aumentata al 70 per cento o all'80 per cento qualora dagli interventi attuati derivi una diminuzione del rischio sismico che determini il passaggio rispettivamente ad una o due classi di rischio inferiori (art. 16, co. 1-bis, 1-ter e 1-quater, DL 4 giugno 2013, n. 63, conv. in L 3 agosto 2013, n. 90). Infine, è stato precisato che in caso di effettuazione sul medesimo edificio di interventi antisismici e di interventi di recupero del patrimonio edilizio (ad esempio, di manutenzione straordinaria), il limite di spesa agevolabile è unico (euro 96.000) in quanto riferito all'immobile.

Le detrazioni spettano anche ai titolari di reddito d'impresa, a prescindere dalla qualificazione di detti immobili come "strumentali", "beni merce" o "patrimoniali", come confermato dalla risoluzione 25 giugno 2020, n. 34/E. In particolare, il co. 8 del predetto art. 16-bis del TUIR prevede che in caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare.

Nella risposta n. 437/2021, è stato affermato che l'acquirente di un immobile ristrutturato può fruire (in presenza di tutti i presupposti), della detrazione IRPEF di cui all'art. 16-bis, co. 3, DPR n. 917/1986, anche nel caso in cui sul medesimo immobile la società cedente (che ha ristrutturato l'intero edificio di cui fa parte l'unità abitativa oggetto di cessione) benefici della detrazione, ai fini IRES, in materia di efficientamento energetico e di misure antisismiche. Ciò in quanto la detrazione di cui al co. 3 dell'art. 16-bis del TUIR è calcolata sul prezzo di vendita dell'immobile mentre la detrazione ex artt. 14 e 16 del DL n. 63/2013, viene calcolata su componenti diversi dal prezzo globale. Essa è parametrata al costo sostenuto (per interventi di risparmio energetico e antisismici) determinato analiticamente sulla base dei materiali e delle prestazioni di servizi utilizzati.

Tanto premesso, nel caso in esame, in applicazione della normativa e della prassi richiamata, l'Istante, al quale è stata trasferita la detrazione di cui al citato art. 16 del DL n. 63/2013 non utilizzata dall'impresa venditrice, può, nel rispetto del predetto limite complessivo di spesa di 96.000 euro e delle ulteriori condizioni previste dalla norma, fruire della detrazione di cui all'art. 16-bis, co. 3, del TUIR. Resta fermo che, essendo necessario che si realizzi anche il presupposto costituito dell'ultimazione dei lavori riguardanti l'intero fabbricato, tale ultima detrazione può essere fruita solo dall'anno di imposta in cui detti lavori sono stati ultimati.

di Ilia Sorvillo

Fonte normativa

• AdE - risposta 15 settembre 2025 n. 242

Approfondimento

• Sismabonus