Legittima la rettifica del valore imponibile nella compravendita immobiliare

Legittima la rettifica del valore imponibile nella compravendita immobiliare

La base imponibile deve essere determinata in base al valore venale del bene e non al corrispettivo pattuito (Cassazione - ordinanza 31 luglio 2025 n. 22149, sez. trib.)

Il contenzioso trae origine da una compravendita immobiliare conclusa tra due società, rispetto alla quale l'Agenzia delle Entrate ha proceduto ad una rettifica dei valori dichiarati nell'atto. Le società avevano impugnato l'avviso di liquidazione, ottenendo ragione dinanzi alla CTP. Tuttavia, in secondo grado, la CTR ha integralmente riformato la decisione di prime cure, accogliendo le doglianze dell'Ufficio.

Avverso tale sentenza, le società hanno proposto ricorso per Cassazione, sulla base di cinque motivi. L'Agenzia delle Entrate resiste con controricorso.

I primi due motivi di ricorso lamentavano un vizio di motivazione della sentenza e l'omessa pronuncia sulle eccezioni che - rimaste assorbite nella pronuncia di prime cure - erano state riproposte in appello con riferimento alla congruità del valore accertato (per incomparabilità delle microzone di ubicazione delle unità immobiliari utilizzate a comparazione, per difetto di sopralluogo ed in relazione alla stessa consulenza di parte prodotta) oltreché allo stesso difetto di specificità dei motivi di appello.

I due motivi - che vanno congiuntamente esaminati siccome connessi, e che pur prospettano profili di inammissibilità, - non possono trovare accoglimento. Secondo la Corte, la gravata pronuncia - pur sintetica - ha, ad ogni modo, reso esplicite le proprie ragioni della decisione tanto in relazione alla compiutezza motivazionale dell'atto impositivo quanto a riguardo della concludenza del giudizio estimativo che vi era posto a fondamento; né, del resto, la stessa parte ricorrente dà conto dell'effettivo contenuto delle questioni (in tesi) ritenute assorbite, e, dunque, non esaminate, se non con riferimento a quanto dedotto col secondo motivo di ricorso. Inoltre, il giudice del merito non deve dar conto di ogni argomento difensivo sviluppato dalla parte, rimanendo, invece, sufficiente che esponga gli elementi in fatto e di diritto posti a fondamento della sua decisione.

Col terzo motivo, le ricorrenti ritenevano che l'atto impositivo difettava di adeguata motivazione a riguardo dell'omessa allegazione della perizia di stima postavi a fondamento. Nemmeno questo motivo può trovare accoglimento, poiché l'avviso emesso ai sensi dell'art. 51 e 52 DPR 131/86 contiene tutti gli elementi esplicativi delle ragioni sostenute dall'Ufficio, tali da consentire il legittimo diritto di difesa.

Il quarto motivo ha censurato l'omessa motivazione, da parte del giudice d'appello, in ordine alle ragioni poste a fondamento della rettifica e alla congruità del valore accertato, contestata dalle società in relazione alla datazione degli atti comparativi e della diversa ubicazione (per microzone) delle unità immobiliari che ne erano oggetto. Anche questo motivo è inammissibile, in quanto si traduce in un riesame delle conclusioni cui è pervenuto il giudice del merito, non consentito in sede di legittimità.

Infine, il quinto motivo, reca la denuncia di violazione dell'art. 2, DLgs 31 ottobre 1990, n. 347, sull'assunto che - trattandosi di cessione di beni strumentali ricadente nell'ambito di applicazione dell'IVA - la base imponibile dei tributi ipocatastali avrebbe dovuto correlarsi al corrispettivo pattuito così che, in difetto di una rettifica del corrispettivo, nessuna rettifica di valore avrebbe potuto operarsi. Questo motivo è destituito di fondamento.

La Suprema Corte ha ricordato che, a seguito delle modifiche introdotte dall'art. 35, co. 10-bis, lett. a), DL n. 223/2006, conv. in L n. 248/2006, le imposte ipotecarie e catastali devono essere applicate in misura proporzionale anche se relative al trasferimento di beni immobili strumentali ed indipendentemente dall'assoggettamento di questi ultimi ad IVA. La determinazione della base imponibile deve avvenire sulla scorta del valore venale del bene, e non del corrispettivo dovuto al cedente, senza che rilevi in contrario la circostanza che la vendita dell'immobile sia assoggettata ad IVA e non ad imposta di registro, in forza del combinato disposto degli artt. 52, 51, e 43 del DPR n. 131/1986 e degli artt. 2 e 10 del DLgs n. 347/1990.

Alla luce di tali considerazioni, la Corte ha quindi rigettato il ricorso, condannando le parti ricorrenti al pagamento in solido, in favore dell'Agenzia delle Entrate, delle spese del giudizio, oltre che al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

di Ilia Sorvillo

Fonte normativa

• Cassazione - ordinanza 31 luglio 2025 n. 22149, sez. trib.

Approfondimento

• Determinazione della base imponibile
• Imposta ipotecaria