ZES Unica Mezzogiorno: calcolo del limite del 50% degli investimenti immobiliari

ZES Unica Mezzogiorno: calcolo del limite del 50% degli investimenti immobiliari

Forniti chiarimenti sulle modalità di applicazione del limite del 50% previsto per la componente immobiliare nell’ambito del credito d’imposta ZES Unica – Mezzogiorno (AdE - risposta 08 luglio 2025, n. 183)

La società istante, operante nel Mezzogiorno, ha presentato interpello per ottenere chiarimenti sull’applicazione del credito d’imposta ZES Unica, introdotto dall'art. 16 DL 19 settembre 2023, n. 124, come da ultimo modificato dall'art. 1, co. 485, L 30 dicembre 2024 n. 207 (legge di bilancio 2025), e disciplinato nel dettaglio dall'art. 3, co. 5, del decreto attuativo MEF 17 maggio 2024. In particolare, chiede come calcolare il limite del 50% riferito al valore dei terreni e fabbricati ammessi all’agevolazione, rispetto all’investimento complessivo.

Nel caso concreto, l’impresa intende ampliare la propria capacità produttiva acquistando sia beni strumentali mobili (macchinari e attrezzature per 270.000 euro) sia immobili (per circa 600.000 euro), includendo sia la parte già locata dello stabilimento sia una nuova porzione. La società propone una soluzione interpretativa per cui si possa comunque considerare agevolabile un investimento immobiliare pari a 270.000 euro (cioè il 50% dell’investimento totale agevolabile pari a 540.000 euro), pur se il costo effettivo dell'immobile supera tale cifra.

L’Agenzia delle Entrate conferma l’impostazione della contribuente, ribadendo che il valore agevolabile della componente immobiliare (terreni e fabbricati) non può eccedere il 50% dell’intero investimento agevolato. Ciò implica che, ai fini dell’agevolazione, l’eccedenza di spesa immobiliare oltre tale limite non rileva. Inoltre, l’Agenzia chiarisce che rientrano nella componente immobiliare non solo i costi di acquisto, ma anche quelli accessori (es. notarili) e capitalizzati (es. per ammodernamenti e ampliamenti), se pertinenti all’immobile.

Infine, viene precisato che, in assenza di una componente non immobiliare (cioè beni strumentali diversi da immobili), l’investimento non può beneficiare del credito ZES Unica, poiché il criterio del 50% presuppone la presenza di entrambe le componenti. Pertanto, nel caso esaminato, il credito d’imposta sarà calcolato su un investimento complessivo di 540.000 euro, includendo la parte immobiliare entro il limite massimo consentito di 270.000 euro.

di Anna Russo

Fonte normativa

• AdE - risposta 08 luglio 2025, n. 183

Approfondimento

• Credito d'imposta per investimenti nella ZES unica