Clausola penale e cedolare secca: nessuna imposta di registro se accessoria al contratto

Clausola penale e cedolare secca: nessuna imposta di registro se accessoria al contratto

In merito all’applicazione della cedolare secca su contratti di locazione che includono una clausola penale, forniti chiarimenti sulla necessità o meno di assoggettare tale clausola all’imposta di registro (AdE - risposta 29 maggio 2025, n. 146)

Il caso

Un contribuente, proprietario di un immobile classificato in categoria catastale A3, intende concederlo in locazione per finalità abitative con contratto 4+4, optando per il regime della cedolare secca. Nella bozza contrattuale, viene prevista una clausola penale a carico del conduttore: in caso di ritardata riconsegna dell’immobile, sarà tenuto a corrispondere, oltre al canone mensile, una somma ulteriore di 10 euro per ogni giorno di ritardo.

Il locatore chiede se tale clausola comporti l’assoggettamento del contratto all’imposta di registro autonoma di 200 euro, come previsto per gli atti sottoposti a condizione sospensiva (art. 27, DPR n. 131/1986), oppure se l’intero contratto, comprensivo della clausola, benefici della totale esenzione garantita dal regime della cedolare secca.

La posizione dell’Agenzia delle Entrate

Richiamando i principi civili sanciti dagli articoli 1382 e seguenti del codice civile, l’Agenzia chiarisce che la clausola penale ha natura accessoria rispetto all’obbligazione principale e non può sussistere autonomamente. Essa non introduce un obbligo autonomo, ma svolge una funzione coercitiva e risarcitoria, mirata a disincentivare l’inadempimento contrattuale.

In ambito fiscale, tale clausola non rientra nel campo IVA (esclusione prevista dall’art. 15, co. 1, DPR 26 ottobre 1972, n. 633) e, in via generale, sarebbe soggetta a imposta di registro in misura fissa come atto condizionato (art. 40, DPR 26 aprile 1986, n. 131 (TUR)). Tuttavia, ciò vale solo se il contratto fosse sottoposto al regime ordinario.

Nel regime della cedolare secca, come ribadito dalla circolare 1° giugno 2011, n. 26/E, le imposte di registro e bollo non sono dovute sul contratto né sulle sue risoluzioni o proroghe. L’opzione per la cedolare secca, infatti, sostituisce le imposte ordinarie con un’imposta sostitutiva (al 21% o 10%, a seconda dei casi) sull’intero canone di locazione.

Alla luce di ciò e della più recente giurisprudenza di legittimità (Cass. 3031 e 3466 del 2024, tra le altre), l’Agenzia conclude che la clausola penale non comporta l’assoggettamento del contratto a imposta di registro, in quanto si tratta di una disposizione contrattuale priva di autonomia giuridico-economica rispetto al contratto stesso.

di Anna Russo

Fonte normativa

• AdE - risposta 29 maggio 2025, n. 146

Approfondimento

• Cedolare secca