Cassazione: cedolare secca e conduttore imprenditore

Con la sentenza n. 12079 del 7 maggio 2025, la Corte di Cassazione interviene in materia di cedolare secca, chiarendo la legittimità dell’opzione per il regime agevolato anche quando l’immobile abitativo è locato a un soggetto imprenditoriale, purché destinato a finalità abitative.

Con la sentenza n. 12079 del 7 maggio 2025, la Corte di Cassazione interviene in materia di cedolare secca, chiarendo la legittimità dell’opzione per il regime agevolato anche quando l’immobile abitativo è locato a un soggetto imprenditoriale, purché destinato a finalità abitative.

Il caso

L’Agenzia delle Entrate notificava a un contribuente due avvisi di accertamento per le annualità 2015 e 2016, disconoscendo la cedolare secca applicata su un contratto di locazione intestato a una società a responsabilità limitata, ma destinato all’abitazione dell’amministratore delegato. L’Ufficio riteneva che la presenza di un soggetto societario come conduttore integrasse una causa ostativa all'applicazione del regime agevolato, ai sensi dell’art. 3, co. 6, DLgs 14 marzo 2011, n. 23.

La decisione della Cassazione

Dopo alterne vicende nei gradi di merito, la Suprema Corte ribalta l’impostazione dell’Amministrazione finanziaria, accogliendo il ricorso del contribuente.

In attuazione del principio di diritto, secondo cui la cedolare è ammessa se il locatore non agisce come imprenditore, la Corte chiarisce che l’esclusione prevista dall’art. 3, co. 6, DLgs 14 marzo 2011, n. 23 riguarda esclusivamente il profilo soggettivo del locatore. In particolare, il regime della cedolare secca non può essere applicato soltanto quando il locatore concede in locazione l’immobile nell’esercizio di un’attività d’impresa o di lavoro autonomo.

Viceversa, il fatto che il conduttore sia un imprenditore o una società non esclude, di per sé, l’accesso al regime opzionale, purché l’immobile locato abbia destinazione abitativa – come avveniva nel caso di specie, trattandosi della residenza dell’amministratore.

La sentenza si pone in linea con un precedente orientamento (Cass. 7 maggio 2024, n. 12395), confermando l’evoluzione interpretativa della giurisprudenza in senso più favorevole al contribuente.

Cedolare secca e conduttore imprenditoriale

L'intervento della Suprema Corte è particolarmente rilevante perché:

- supera una visione restrittiva che limitava la cedolare secca ai soli contratti con persone fisiche come conduttori;

- scongiura automatismi accertativi fondati sulla sola presenza di un soggetto societario nel contratto;

- ribadisce la centralità dell’uso abitativo dell’immobile quale criterio distintivo tra le ipotesi ammesse e quelle escluse.

Viene inoltre puntualizzato che l'art. 3, co. 6, DLgs 14 marzo 2011, n. 23 – che consente la cedolare secca in presenza di sublocazioni a studenti da parte di cooperative o enti – non introduce una limitazione di principio, ma configura un’ulteriore apertura del regime agevolativo in ipotesi particolari.

di Anna Russo

Fonte normativa