Cassazione: permuta e benefici prima casa
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 11842 del 6 maggio 2025, torna a pronunciarsi su una questione rilevante in materia di IVA e agevolazioni fiscali “prima casa”, offrendo chiarimenti sul rapporto tra contratto di permuta, vendita di cosa futura e configurabilità del contratto a favore di terzo
Cassazione: permuta e benefici prima casa
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 11842 del 6 maggio 2025, torna a pronunciarsi su una questione rilevante in materia di IVA e agevolazioni fiscali “prima casa”, offrendo chiarimenti sul rapporto tra contratto di permuta, vendita di cosa futura e configurabilità del contratto a favore di terzo
La vicenda origina da un avviso di liquidazione emesso nei confronti di due contribuenti fratelli, per il recupero dell’IVA relativa a un’operazione immobiliare che aveva beneficiato delle agevolazioni “prima casa”, successivamente decadute. In particolare, la madre degli odierni ricorrenti aveva ceduto un terreno a una società costruttrice, ottenendo in permuta due unità immobiliari da destinare ai figli. Questi ultimi avevano aderito all’atto, chiedendo espressamente l’applicazione dei benefici di cui alla tabella A, parte II n. 21 d.P.R. n. 633/1973, trattandosi di immobili da edificare, quindi soggetti a IVA.
L’Amministrazione finanziaria, a seguito della rivendita degli immobili entro il quinquennio e in assenza di un nuovo acquisto agevolabile, ha proceduto al recupero dell’imposta, ritenendo i fratelli acquirenti diretti e beneficiari dell’agevolazione.
I contribuenti hanno fondato la propria difesa sulla qualificazione dell’atto come contratto a favore di terzo ex art. 1411 c.c., sostenendo di non essere parti del contratto ma solo beneficiari della prestazione. In tale ottica, secondo i ricorrenti, la decadenza dall’agevolazione non poteva produrre effetti nei loro confronti, e il recupero dell’imposta avrebbe dovuto gravare sulla parte “promittente”, cioè sull’alienante.
La Corte d’Appello, così come in precedenza la CTP, ha però escluso tale impostazione: i giudici di merito hanno ritenuto che i fratelli P. non fossero semplici terzi, ma veri e propri acquirenti, parte sostanziale del negozio, come attestato dal fatto che nell’atto notarile si dà atto della loro volontà di usufruire del beneficio fiscale e dell’impegno diretto assunto dalla società costruttrice nei loro confronti.
La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dei contribuenti, confermando l'impostazione della CTR. In particolare, i giudici di legittimità hanno ribadito due principi fondamentali:
- Inconfigurabilità del contratto a favore di terzo se il beneficiario è parte (anche sostanziale) del negozio: ai fini dell’art. 1411 c.c., non è sufficiente che il beneficiario non assuma obbligazioni contrattuali; è necessario che egli resti estraneo all’accordo, sia sotto il profilo formale che sostanziale. La partecipazione all’atto e la richiesta delle agevolazioni implicano un coinvolgimento diretto, incompatibile con la figura del contratto a favore di terzo.
- Limiti del sindacato in Cassazione sull’interpretazione dei contratti: l’interpretazione degli atti negoziali è rimessa al giudice di merito e non può essere oggetto di riesame in sede di legittimità, se non nei casi di violazione dei criteri legali di ermeneutica. Il ricorso, nel caso di specie, si è limitato a proporre una lettura alternativa dell’accordo, senza indicare in che modo i giudici avrebbero disatteso i principi interpretativi codificati.
Profili fiscali: conseguenze della decadenza dall’agevolazione
La decisione conferma un orientamento consolidato in materia: in caso di decadenza dai benefici “prima casa” per mancato rispetto del vincolo temporale (quinquennio), l’obbligo di restituzione dell’IVA agevolata ricade su chi ha effettivamente fruito dell’agevolazione, cioè sull’acquirente, anche se la titolarità formale dell’immobile deriva da un meccanismo contrattuale complesso come la permuta con intervento del costruttore.
La configurazione del contratto come permuta di cosa futura (ex art. 1472 c.c.) non incide sul principio secondo cui è il beneficiario fiscale diretto a dover restituire il vantaggio indebitamente fruito.
di Anna Russo
Fonte normativa
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